【丁祖昱、任志强对房地产预测各执一词，且看钜派倪建达如何做幸福的地产投资人】

1月3日，上海新静安体育中心，2000多地产人齐聚《丁祖昱评楼市2018年度发布会》。易居中国董事长、总裁周忻先生，钜派控股集团董事长兼首席执行官倪建达先生，知名地产人任志强先生等地产界大佬纷纷亮相。倪建达先生在会上表示：做了这么多年辛苦的地产人，未来我们要做幸福的投资人！

克而瑞大数据发现，销售超千亿的大型地产公司更具竞争力；几个亿、几十亿的中小型地产企业受不可避免的资源劣势影响，竞争力大大削弱。

未来，将房地产类基金的投资交给专业的投资机构管理，逐渐成为业内主流，投资人也可以更省心更放心。

钜派作为国内“最懂房地产的金融服务机构”，在房地产类金融产品中拥有绝对的优势，当投资市场上一片“谈地产色变”时，钜派依然能够保持清晰的投资思路。

钜派拥有这样的房地产基因主要得益于大股东易居中国，一方面其为钜派带来了诸多优秀的一线开发商房地产项目，万科、恒大、金地、中粮等知名开发商都是钜派的战略合作伙伴。另一方面，易居中国旗下行业领先的房地产数据提供商克而瑞，为钜派提供了权威的数据支撑，钜派从中累积了深厚的房地产行业经验与大数据分析能力。

那么作为普通的投资人，应该如何更深刻地理解整个房地产市场，更精准地进行房地产投资？

昨天大会现场地产大咖们关于未来房地产的判断还透露出了哪些最新讯息？一起来看：

丁祖昱对2018年的十大预测

1.房地产税落地。2018年可能会出台，最有可能是在四季度，2019年实施。不过房地产税属于地税，不可能每个城市都实施，而是因城施策。

2.限价不会放松。虽然仅上海一地就有6000亿元的货值，因为没拿预售证而积压，但预计2018年限价仍不会放开。所以，该拿预售证就拿预售证，听政府的话，该卖多少钱就卖多少钱，不要幻想2018年政府会放松价格了。上海一些项目2016年能卖的价格，（因为限价）到了2017年底都卖不到了。

3.市场成交量微降。截至今天，统计局数据还没出，但一个大略的数据是，2017年中国房地产成交了13万亿元、16亿平方米。我判断16亿平方米基本上是中国房地产市场的天花板，2018年的市场成交不会像2017年这样火爆了，成交量会微微下滑。

4.2018年看好6个城市：杭州、海南（合为一个城市）、天津、上海、武汉和重庆。

5.克尔瑞花了一多月的时间，利用星巴克、共享单车、外卖、高铁和航班等指标综合考量，从三四线城市里挑出了20个看好的城市，它们是：无锡、东莞、佛山、常州、温州、泉州、绍兴、嘉兴、珠海、烟台、台州、南通、惠州、镇江、中山、金华、潮州、芜湖、徐州和唐山。

6.租赁市场现在有国家队入场，但因为这个市场太大了，未来还是以个人拥有的存量房为主，市场竞争也以市场化企业为主。

7.特色小镇会有一次大洗牌。截至目前，国家批了四五百个小镇，但存在一哄而上的现象，预计会有一场龙卷风，剩下的会很快发展起来。

8.2018年前四强的销售额总计会达到3万亿元，TOP10占据35%的市场份额，TOP30占据一半的市场。

9.阳光城、中南置地、雅居乐、富力、正荣地产、中梁地产、荣盛、远洋、融信、金科、祥生地产和蓝光地产等12家房企会进入千亿阵营。

10.万科、绿地、恒大、融创、保利、中海、碧桂园和招商蛇口会成为大蓝筹股票。

2017年房地产市场大数据总结

1.市场格局中，成交量中一线城市5.2%，二线成交3.47%，三四线成交占比60.1%。整体而言一线城市被腰斩，整体下滑46%。二线城市涨跌互现，三四线城市相对火爆。

2.成交面积：重庆第一2455万平米，成都2028万平米，武汉1828万平米，青岛1700万平米，杭州1599万平米。

3.销售金额排行榜，杭州上海重庆天津，北京深圳南京。

4.土地成交TOP10，郑州成交面积超过5000万平方米，武汉有3千万，重庆供应2563万平米。

5.杭州在各个房地产指标是遥遥领先的，土地出让超过2000万平米。地价涨幅TOP10城市，柳州上浮494%。

6.项目销售成交金额，三亚海南清水湾销售178亿，第二是融创中心销售额113亿，第三是销售深铁万科红树湾销售105.7亿。

7.三四线成交的TOP10,第一是佛山是137亿，东莞是1131亿，温州是1966亿，三亚是918亿。

8.三四线城市土地成交TOP10,佛山成交879亿，无锡是402亿，常州是316亿，同比增长1217%。

9.三四线城市房价上涨：惠州第一涨了48%，中山第二涨了42%，常州上涨41%。

10.五十强最青睐的三四线城市：佛山，无锡，常州，嘉兴，绍兴，惠州，南通，东莞，昆山，烟台，徐州，扬州，镇江，中山。现在很难找到一个黑马三四线城市。

11.2017年的百强业绩增长，碧桂园业绩铁定第一了，所以预计留了300亿左右。

12.未来3年，房企还在继续做大。现在还不是最大。未来行业的天花板在哪里，未来企业的天花板在哪里？目前都在思考，但还没看到。

13.2017年地产20强的入榜门槛已经910亿，已经接近千亿了。未来哪怕是千亿销售额，就进入不到20强了。

14.特色小镇更多是“地产为实，产业为幌”。中国特色小镇基本只有2城初见雏形，更多密度比较高的小镇是在浙江。

15.租赁是未来政策红利最多的行业。金融贷款，鼓励居住需求方，还是提供优惠税收政策，企业税收降低到6%，扶持更多的租赁企业。未来租赁的政策红利是最多的。

16.2016年中国有1.89亿的租赁人口，2030年将达到2.65亿人口，未来人口和客户基础很大。同时，未来租赁用地大约有3城以上为租赁用地。

17.企业整体出租率95%，才能实现盈利。目前行业30强公寓品牌调研平均出租率是90%。

18.高房价时代，35岁左右才是买房的主力军，90后目前还不是买房主力军。

19.惠州外地客户占比76%，深圳占据57%。嘉兴的成交客户中外地共占44%，上海占据31%。中山外地客户占据80%，广州占据40%。

20.投资需求买房的占比，海口排名36%，深圳是34%，东莞排名32%。

周忻谈了一件事和两个观点

 易居中国董事长、总裁周忻表示：

一件事是：继2016年引入16家股东后，近期易居又引入了6家房企股东：碧桂园、祥生、新力、俊发、中南和中骏，且易居回A股上市已进入静默期。

两个观点：一是房地产未来会越来越关注房子之外的“生活”，碧桂园和雅居乐的物业管理公司都在上市进程中；二是中国房地产市场正在走向成熟，在发展模式上可以借鉴美国等成熟市场的经验。

任志强抛出两点不同的声音

一是房产税，任志强说他可以与丁祖昱赌一把，2018年出不了房产税，甚至可能更长时间都出不了；二是他认为未来调控政策可能会放松，但可能要过了2018年以后，理由是部分城市财政紧张，需要卖地获得资金，他仍坚持房地产的“夜壶论”。

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