【第一财经邀请钜派董海探讨：“房住不炒”是如何推动住房租赁类REITs发行】

“房住不炒”、“租购同权”无疑是2017年房地产行业的关键词，政策影响下，多家开发商开始布局长租公寓，于此同时全国首单住房租赁类REITs也在2017年底正式发行。这将带来哪些影响？

第一财经《地产金融人》栏目本期邀请到了钜派投资集团钜派资产副总裁兼钜洲资产总经理董海先生，来听听他对此有何看法。

整理 | 市场品牌公关部 冯雯雯

我们国家REITs不能大规模推广的深层次的原因？

第一财经：2017年尾，堪称住房租赁市场证券化破冰之举的“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”和“保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”成功落地，这并非房地产信托投资基金的首次敲门，早在2002年中国便开始了房地产信托投资基金(REITs)的相关研究，但受制于制度瓶颈，进展一直非常缓慢。

董海：所谓REITs的方式是要享受房地产作为一种资产所带来的回报。国内目前房地产行业的特点是投资成本高、造价高、租金收益回报水平偏低，这也是我们国家REITs不能大规模推广深层次的原因。

表像型的原因还有很多，立法的缺失，税收政策的不到位，投资者对REITs本身的理解，也存在偏差，可供提供的交易手段也不充分，等等这些原因，都造成了目前的REITs，类REITs很难普及和推广。

但这些问题其实不是很难解决的，给政策面、立法面一些时间，有些问题都能得到解决。但是本质是房地产领域的投资，要从融资转向真正的股权类的投资，才能够让个人投资者从REITs当中房地产产业的增长所带来的收入，以及合理的租金，投资回报带来的收入我们的REITs才有可能得到真正的推广和普及。

我们国家REITs未来5年的方向在哪？

第一财经：房地产租赁市场的发展，有望成为中国版REITs加速发展的引擎。

易居研究院数据显示，得益于有租房需求的人口规模化增长、人均租房面积的不断提高，2027年全国城镇将形成54亿平方米的有效租赁需求。

与此同时，由存量住房、新房交易、租赁用地供应后形成的房源将形成66亿平方米的可租赁房源。由此预计租金规模将达到3.86万亿元，相比2017年增长138%。

正是看到了租赁市场近4万亿的“风口”，房企在租赁市场的业务比重不断提升，万科的泊寓、龙湖的冠寓、远洋的邦舍乃至房企中介代表，链家的自如、我爱我家的相寓等。

房企的产品重心正发生转变，而不同于过去销售型产品，以长租公寓为代表的租赁产品开发周期长，使得房企更青睐利用REITs盘活资金，开展轻资产化运作。与此同时，地方政府相继发文，明确提出加快推进针对租赁用房的各类REITs试点，尽快形成规模。

不过由于国内REITs产品在交易设计、税负、运营等方面的不同，从短期看，与过去20 年美国REITs市场10.2%的年化平均收益率相比，中国版REITs仍对社会资本缺乏吸引力。

董海：对于中国的房地产REITs市场，我比较保守的估计，可能要等到房地产领域的毛利进一步降低，租金回报水平进一步提高以后。中国REITs会得到更多人认可，会成为更多投资者偏好的投资产品。

未来5年，这种方式和方向会更加清晰和明确。会有一个加速度，目前房地产市场的发展会存在不平衡，不均速，地区之间有差异，高档和中低档之间的发展速度也不均衡。在这样的状态下，市场方面内部的推动因素，是有限的。所以我不认为这个速度在近期之内会发展非常快。

第一财经：物业收益率能否高于借债的成本是REITs发行成功的关键所在。然而，智谷趋势最新发布的数据显示，北京、上海、广州、深圳的租金回报率分别仅为1.37%、1.48%、1.69%、1.38%，远远低于我国十年期国债收益率。从这一点上来看，中国版REITs真正落地，成为个人投资者的投资工具，还将有一段摸索期。