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写字楼主要指专业的商业办公用楼，写字楼市场流行两大评定标准，一是甲级写字楼，二是5A写字楼。所谓甲级写字楼，是一种通行叫法，没有固定的标准，因为谁也不愿意被叫成乙级写字楼。“5A”标准是目前较流行的评定式，“5A”指的是一个写字楼产品的智能化水平，与写字楼品质有一定关联，但并不是划分写字楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个写字楼智能化水平的高低。

写字楼作为商业办公场所，往往聚集了一座城市的精英人才，是承载商业流通和资金融通的桥梁，目前全国主要城市均有写字楼，北上广深等核心一二线城市是写字楼的聚集地，其他三四线城市有少量的写字楼。

从主要城市写字楼成交面积的数据表现来看，北京遥遥领先，上海、杭州增长迅猛。即使在2019年1-6月写字楼成交普遍表现不佳的情况下，上海、广州仍有不错增长，长三角和珠三角的增长潜力可见一斑。

表：主要城市写字楼成交面积（万平方米）

来源：Wind，钜派研究院

从图表中我们也可以看到，写字楼的销售高峰期是2016年，其后大幅下滑，这种断崖式的下降也反映出写字楼存量时代的来临。

从2016年甲级写字楼的存量表现来看，上海、北京、广州位列三甲，写字楼的存量与城市经济发展状况息息相关，每年新上市的写字楼推动存量持续增长，市场竞争加剧。

图：2016年国内主要城市场甲级写字楼总存量情况（万平米）

来源：公开资料，钜派研究院

一面是销售面积的下降，一面是空置率居高不下，广州的空置率最低且在一季度继续改善，北京的空置率连续三个季度上升，上海、深圳的空置率有明显的上升，成都、重庆、沈阳、大连、苏州、武汉、天津、无锡等地的空置率长期居高不下，过高的空置率必然导致资源浪费和市场的弱化。

表：主要城市写字楼空置率

来源：Wind，钜派研究院

从一些发达地区及城市的写字楼空置率表现来看，国内除了北京、深圳和广州之外，其他城市的空置率明显偏高，东京、大阪的空置率长期在1%左右，如此低的空置率值得国内的写字楼建设者和运营者仔细研究学习。

表：发达地区或城市的写字楼空置率

来源：Wind，钜派研究院

金融公司由于其特有的工作性质，基本都是在写字楼里办公，因此也是写字楼的主要消费群体。从下图中可以看到，P2P网贷平台的贡献率在一些城市占绝对优势，2015年也是国务院将消费金融公司试点扩大到全国的元年，随后几年的发展P2P公司为写字楼带来巨大的租赁需求。2016年金融去杠杆以来，金融领域的资金收紧成为常态，众多的P2P公司相继暴雷倒闭，这对主要城市写字楼空置率的上升有一定影响。

图：金融租户写字楼新增需求贡献度（2015）

来源：公开资料，钜派研究院

科技公司是2015年写字楼市场上的一股新兴势力，成为继金融业之后的第二大需求驱动力。在互联网企业总部聚集的北京，2015年科技类租户的写字楼新增需求贡献率达到38%，而这一比率在杭州、广州、深圳、成都、天津、重庆等城市也都达到15%以上的水平。

今年的中季报我们也注意到主要上市的科技公司业绩大幅转好，科技公司迎来久违的丰收期，特别是中美贸易战下的国产替代和日韩贸易战下的需求转移，都将对国内的科技公司带来带来积极影响。科技类公司的需求将是写字楼需求的一大增长点。

图：科技类租户写字楼新增需求贡献度（2015）

来源：公开资料，钜派研究院

2019年二季度中国GDP同比增长6.2%，环比一季度下降0.2个百分点，创下有数据统计以来的新低，GDP增速的下降与经济体量的上升有关，增速下滑在情理之中。与GDP增速下滑相比，食品类CPI价格的大幅上升更值得关注，2015年以来的去产能、去库存引导工业、建筑等领域的物价上涨，全国投资热情相对较高，物价的下降让民众生活处于一个舒适期：有钱赚、生活压力不大。

但2018年以来的中美贸易战率先打破这种状态，2018年一季度食品价格率先大涨、其后反复波动，但在2019年这种情况愈演愈烈，一方面中美贸易战进入实质阶段，双方相互开火冲击外贸领域；另一方面非洲猪瘟提前了猪周期，猪肉价格迎来持续上涨。正在此时，水果、蔬菜、肉类等食品价格出现大幅上涨，实际生活中民众的压力会相当大，果蔬价格上涨在人们被迫适应后或长期维持在这一水平。

民众生活压力上升的同时，工业价格表现不振，这也意味着价格战、去库存将使工业投资热情不高、收益率下降，余额宝的七日年化收益已经下降至2.25%左右，这也恰恰反应了当下中国经济的现状：赚钱无门、生活成本骤增。

来源：Wind，钜派研究院

在社会经济表现不佳的情况下，写字楼也将面临市场的选择，写字楼市场明显供大于需，区位优势和价格优势将在这场混战中脱颖而出。