- 房地产周报：中央定调楼市更趋稳健，房企业绩增长实力尽显
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文章重点：
1. 央行加强房地产市场资金管控，长远看地产投资仍稳健
2.土地市场持续回暖，前7月碧桂园、万科拿地额均破千亿
3. 杭州房贷利率收紧首套基准利率上浮8%
4.中国恒大7月合约销售额404.5亿元，完成年度目标53.7%
一周宏观及市场展望：房企拿地热情不减
1.央行加强房地产市场资金管控，长远看地产投资仍稳健
央行８月２日召开2019年下半年工作电视会议，定调下半年多项重点工作，央行下半年将坚持实施稳健的货币政策，保持松紧适度，及时预调微调。央行还在几天内多次“点名”房地产，会议上表示继续强调加强房地产市场资金管控。
央行的表述是对政治局会议的延续，2016年四季度以来楼市调控逐渐深入，如何维护楼市稳定和经济发展之间的平衡是政府关注的焦点，如今政府开始有意管控资金流向楼市，希望资金能够流向实体以改变国内经济发展结构。从长远来看，这个过程至少需要十到二十年才能完成，从居民角度讲，买房或房地产基金仍是最稳健的投资方式。
2.7月新房市场房价环比下跌0.02%，二手房房价环比上涨0.26%
58同城、安居客发布2019年7月《国民安居指数报告》。7月，全国67个重点监测城市32城新房房价环比上涨，47城二手房挂牌房价环比上涨。7月全国67个主要城市平均房价为16412元/㎡，环比下跌0.02%。主力城市中深圳新房项目在线均价突破5.2万元/㎡，北京、上海分别为46400元/㎡、46752元/㎡。
3.土地市场持续回暖，前7月碧桂园、万科拿地额均破千亿
8月1日，中指院发布《2019年1-7月全国房地产企业拿地排行榜》。7月房企的拿地态度，基本延续上月的积极态势，土拍市场持续回暖。同时，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。1-7月，万达共获取1014万平的面积，位居房企拿地面积排行榜第7位，仅次于融创中国。2019年以来，万达明显加大了在西部地区土地拓展力度。
4.北京8年来第二次销售额超过百亿元
截至8月1日，北京年内总价5000万元以上的豪宅网签量为137套，成交金额为123亿元，是近8年以来销售额第2次破百亿元。2019年至今，北京总价破亿元以上豪宅网签量达38套，成交均价超过10万元/平方米，成交金额高达57亿元。
5.杭州房贷利率收紧首套基准利率上浮8%
8月4日，杭州（楼盘）多家银行房贷额度、利率已双双收紧。基准上浮5%不再是房贷利率的起步价，不少银行已经开始执行首套基准上浮8%或者10%的贷款政策，有的甚至还需要搭配一定额度的理财产品。
具体来看，目前杭州四大行的房贷利率都是首套房上浮8%，二套房上浮10%，外资银行上浮比例会少一点。
一周政策梳理：政治局会议定调楼市
7月30日备受关注的中共中央政治局会议召开，其中关于“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的表述更是激起市场的热议；央行８月２日召开2019年下半年工作电视会议，表示继续强调加强房地产市场资金管控。中央和央行对于楼市的表态，从2017年以来已经逐渐深入人心，“房住不炒”渐渐为人们所接受。近期中央再次明确经济发展不再依靠楼市符合广大预期，楼市维稳将是下阶段的主要任务。
上周地方性的楼市政策较少，各地政府主要在等待政治局会议的定调，对于地方政府而言，楼市维稳、培育新经济将是关键。政策面已经明确炒房将没有金融体系的支持，刚需将决定楼市的未来。
表：2019/7/29-8/4楼市调控政策
来源：公开资料，钜派研究院
一周成交点评：成交稳定关注刚需
上周一线城市商品房成交76.79万平方米，环比增长8.9%；二线城市商品房成交223.17万平方米，环比下降5.5%；三线城市商品房成交74.48万平方米，环比增长4.4%。目前各线城市商品房成交整体平稳，中央提出房地产不再是刺激经济发展的手段，楼市成交未来将以刚需为主。2016年四季度以来的楼市调控对企业和个人的炒房行为进行了持续规范，目前成规模的炒房客逐渐褪去，而已长期持有为目的的购房者比例在上升，这有利于楼市成交的稳定。
来源：Wind，钜派研究院
一周房企点评：房企业绩表现亮眼
1.中国恒大7月合约销售额404.5亿元，完成年度目标53.7%
中国恒大7月实现合约销售额404.5亿元，合约销售面积约为383.6万平方米，合约销售均价约为每平方米10543元。
2019年上半年，中国恒大累计合约销售金额约为2818亿元，合约销售面积约为2619.9万平方米，同比减少7.36%及9.84%。结合2019年1-6月销售数据来看，中国恒大前7月累计实现合约销售额约3222.5亿元。按照6000亿元合约销售目标计算，截至目前，中国恒大已完成年度目标的53.7%。
2. 万科前7月销售额3821.9亿，同比增长22.21%
8月2日，万科企业股份有限公司发布公告，2019年7月份实现合同销售面积313.5万平方米，合同销售金额人民币481.9亿元，与去年同期的451.4亿元基本持平。
1月至7月份，万科累计实现合同销售面积2463.6万平方米，合同销售金额人民币3821.9亿元，同比增长22.21%。
3. 融创中国：7月合同销售金额约411.5亿元，同比增21%
今年7月，融创实现合同销售金额约411.5亿元，同比增长21%，合同销售面积约277.8万平方米，合同销售均价约14810元/平方米。截至2019年7月底，融创累计实现合同销售金额约2553.1亿元，同比增长13%。
4.世茂房地产：前7月合约销售额1203.7亿元，同比增长42%
8月6日，世茂房地产控股有限公司发布公告称，集团2019年7月的合约销售额约为人民币200.3 亿元（2018年7月为人民币125.0亿元 ），合约销售面积为1130114平方米（2018年7月为708,820平方米），较去年同期分别上升60%及59%。
截至 2019 年7月31日止七个月，集团的累计合约销售总额约为人民币1,203.7亿元，集团的累计合约销售总面积为6,689,844平方米，较去年同期分别上升42%及28%。截至2019 年7 月31日止七个月的平均销售价格为每平方米人民币17,994 元。
5.建业地产前7个月销售449亿 轻资产销售额占比超三成
2019年7月，建业实现物业合同销售额52.69亿元，同比增加约21.3%，合同销售建筑面积78.27万平方米，同比增加约19.1%；平均销售价格为每平方米6732元，同比增长约1.5%。
今年前7个月，建业地产的重资产合同销售额为307.59亿元，同比增长约11.4%；销售均价7295元/平方米，同比有所下跌。轻资产合同销售金额为141.02亿元，同比增长约74.7%。
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