1月5日晚，兰州市发文对部分区域取消限购；继续限购区域则取消限购社保、纳税证明，但同时加码实施限售，需满3年才可交易。

一石激起千层浪，兰州的取消限购迅速引起广泛关注；究其原因，2016 年三季度以来，楼市严监管成为市场常态，此次兰州松绑限购，是否意味监管松绑将在2018年成为楼市风向，是市场普遍关注的焦点。

此次兰州楼市限购松绑，主要体现在对西固区、九州开发区、高坪偏远区域取消限购；对核心城区购房的社保和纳税证明取消，但同时施加了三年的限售期。

兰州楼市调控并不能简单地理解为政府给楼市松绑，分类调控精准施策，告别“一刀切”的调控模式，突出地域差别，未来这也将是很多城市的选择。

从兰州的商品房开发投资来看，2013年至2015年兰州的住宅开发增速持续处于高位，按照房地产3年建设周期推算，兰州的住宅供应从2016年开始大幅增加，这种增长将持续到2018年。

从销售增速来看，受市场环境的影响，兰州的商品房销售在2017年表现不佳，2017年年末增速大幅下行。

兰州持续增长的库存压力与大幅下行的销售面积形成鲜明对比，去库存压力明显，这也是导致兰州率先松绑的重要原因。

来源：Wind，钜派研究院

从买房角度来讲，户籍人口是买房的主力，兰州的户籍人口近年出现一定幅度的波动，户籍人口在2015年骤减52.77万人。兰州地处西北，人口流出是面临的严重问题，人口增长乏力带来的主要问题就是需求不足。

2017年兰州商品房销售增速持续下行也反映出，在没有需求支撑下兰州楼市面临严峻挑战。

来源：Wind，钜派研究院

兰州经济增速从2011年开始持续下行，地理位置是一个重要因素。由于地处西北，人口外流、人才流失是面临的主要问题，企业发展缺乏活力，拖累经济下行。即使是在一带一路战略的驱动下，兰州经济发展亦未能扭转颓势。

在人口外流、经济下行的压力下，兰州楼市调控显得缺乏动力，楼市的颓势只能进一步恶化经济形势。兰州通过有步骤的放开调控，来缓解因楼市监管所带来的问题，未来兰州楼市调控或进一步放开。

来源：Wind，钜派研究院

兰州楼市首松绑，给市场带来很大的振奋和疑惑，其他城市是否跟进？是否会演变为市场的趋势？哪些城市会跟进松绑？

兰州楼市松绑的背后，显现出地方政府在经济增长下行、商品房销售增长乏力以及财政收支出现压力的情况下，更倾向于通过给楼市松绑来打一只强心剂，希望通过楼市的改善来缓解面临的经济、财政等问题。地方政府能否度过土地财政这道坎是最大的问题。

1月5日合肥也发布了宣布取消限价，“合肥市国土资源局和市物价局表示：商品房应由开发商自行定价，且2016年11月之前出让地块不限价！”按照房地产3年的建设周期，意味着合肥楼市基本不限价。

南京则主要针对人才方面，“允许研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才，以及持高级工及以上职业资格证书的技术、技能型人才先落户再就业。”意味着这几种人才可以直接落户并获得买房资格。

合肥与南京的政策反映出楼市调控放松的多样化，中西部地区受经济发展需要和财政需求，放松楼市调控的意愿较为强烈；

一些二线城市受城市发展战略驱动，为吸引人才会针对性的出台优惠政策，例如武汉、成都，高学历、高收入的优秀人才是未来买房的主力，这些针对性的政策也是变相的给这些人买房松绑。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，作为房地产发展的原则，未来将得到更好的贯彻。分类调控成为政府施政的重要选择，一些房价上涨过快的地区需要严监管来稳定房价，一些有去库存需求的地区仍需要政策支持，针对城市未来发展战略需要对相应人才提供优惠政策。

此次兰州、合肥、南京的调控政策反映了不同地区的城市所面临的不同楼市问题，分类调控，避免“一刀切”的做法将有利于城市楼市、经济更好的发展。未来将有更多城市采用分类调控的措施来制定相关楼市政策。

对于兰州、合肥、南京三地不同形式的松绑，是否意味着2018年楼市将迎来松绑潮？特别是中西部经济增长乏力、财政压力较大的地区，是否意味着他们会选择给楼市松绑？东部地区在经济发展需求和市场风向影响下，是否会变相给楼市松绑？

首先2017年楼市严监管主要集中在一二线热点城市及周边地区，三四线城市中并没有太多的城市选择跟进监管，所以楼市松绑在三四线城市中并不会很普遍，三四线城市或将延续去库存政策。

二线城市及周边的三四线城市或将迎来不同程度的放松，这种放松在2018年不会来的太猛烈，在中央“房住不炒”的原则下，贸然给楼市松绑所面临的政治压力是地方政府难以承受的，因城施策分类调控将是地方政府得首选。

按照中央提出的楼市发展原则，今年楼市调控在不放松的同时，将进一步突出因城施策、因地制宜，地方政府在不违反国家宏观调控基本目标的前提下，结合自身因素选择调控方法和调控手段。

根据各线城市的不同特点和不同情况，以及城市居民对于住房需求的不同，分类调控将成为首选。

目前“房住不炒”已经深入人心，但地方政府面临很多困难，经济下行、财政收入增长乏力使政府的楼市调控力不从心。在中央分类调控的驱动下，地方政府将通过分类调控变相为楼市松绑，这也将成为今后楼市调控的主流。

中国的城市化进程主要是农村人口向城市流入，而逆城市化作为城市化进程中的重要一环，目前没有实质性进展。由于户籍制度的限制，城市良好的福利设施吸引越来越多的人口流向城市，而城市户籍人口无法流出；

受土地制度的制约，房地产主要集中在城市，郊区房地产发展不足，人口持续向城市集中，需求增长而开发逐渐受到限制，最终的结果是房价越来越高。

目前这种城市化问题尚未看到解决的前景，城市化进程带来的增量需求将推动房价持续走高，特别是一二线热点城市，未来持续看好。

图4：中国城市化面临的问题

来源：公开资料，钜派研究院

兰州松绑限购，既是首开先河，也是中央分类调控下的精准施策。一些地方政府确实有放松监管的需求，分类调控将很好的解决地方楼市存在的矛盾和问题，未来分类调控将成为楼市调控的主流。

但需要警惕的是，避免部分地方政府以分类调控的名义变相给楼市松绑，合理运用政策将有利于楼市健康发展，实现“房住不炒”的目标。