2017年楼市严监管贯穿全年，房地产监管从2016年三季度转向，北京“930新政”后全国楼市迎来一波监管转向之风，受去库存政策带动下楼市上涨行情惯性延续，国内房价并未受到太多影响。2017年供给侧改革效果显现，周期性行业盈利爆发，上半年国内经济超预期。

房地产行业的高杠杆引起高层注意，居民部门去杠杆成为当务之急，政府确立楼市严监管风向。北京“317楼市新政”后，全国主要城市陆续出台楼市调控措施，政策主要集中在一二线热点城市，随着政策不断深入推进，政策面对于市场的影响逐渐显现，房价上涨势头得到遏制。

从70个大中城市的新房商品住宅价格表现来看，房价涨多跌少，从3月份开始房价上涨的城市在减少，下跌的城市数量在增加，说明随着严监管环境的持续，房价受到政策的影响越发明显。

11月房价下跌的城市数量有所减少，说明随着政策企稳，在没有新的严监管政策出台情况下，市场开始消化前期严监管带来的风险和预期，房价慢慢得到修复。

政府的目标是建立楼市长效机制，当前政府以维持前期调控成果为主，更严格的调控政策出台的可能性不大，今后政府也将以建立房地产制度体系相关政策为主。

图1：70个大中城市房价涨跌数量表现（个）

来源：Wind，钜派研究院

从各线城市的房价表现来看，一季度一线城市房价仍录得大幅上涨，二季度开始增速大幅回落，6月一线城市二手房出现下跌，8月新房价格也开始下跌。

一线城市受严监管政策影响较为明显，房价表现不振增速下滑，预计这种低迷的情况要持续到2018年二季度，需要等到2018年二季度才能逐渐看清一线城市的房价走向。

一线城市房价低迷的同时，部分二三线城市房价表现强劲，一方面是三四线城市去库存的需要，政策面相对宽松，另一方面是由于这些地方前期房价涨幅不大，在一二线热点城市受严监管房价表现不佳，投资受阻，这部分资金转向这些相对估值洼地。

来源：Wind，钜派研究院

    从截至11月的新建商品住宅价格同比表现来看，70个大中城市中仅10个城市的房价同比出现下跌，一线城市有深圳、北京，二线城市有福州、南京、成都、郑州、杭州、合肥、天津共7个城市，三线城市中仅无锡房价出现下跌。

表1:2017年70个大中城市中房价同比下跌城市（个）

来源：Wind，钜派研究院

今年楼市一个明显的特征是一二线城市房价跌，三四线城市房价在上涨，从过去7年的房价涨跌表现来看，今年三线城市房价表现算是相对较好的一年，一线城市出现少有的下跌。

整体来看，今年在严监管政策下，房价并未出现大的下跌，部分一二线城市房价由于前期涨幅较大而出现调整，楼市整体表现还算稳定。

表2:70个大中城市房价下跌数量（个）

来源：Wind，钜派研究院

今年的楼市政策可以用“全家桶”来形容，政府通过多种调控措施的相互配合，使调控效果得以落实，包括限购限售限贷限商、提高首付比例、上调房贷利率、加大土地供应、大力培育住房租赁市场等调控措施，同时政府在全国范围来开展土地检查，抑制囤地，推动楼市建设。

部分地区开展对中介商和开发商的检查，打击哄抬房价、捂盘惜售行为；同时政府密切关注楼市资金流向，抑制消费金融流向楼市。在史上最严楼市监管政策驱动下，房价涨幅收窄。预计楼市监管将延续，监管的力度将有所放松。

从近期各地出台的楼市政策来看，一线城市主要集中在发展住房租赁市场，二三线城市陆续出台调控措施，保持房地产市场的稳定，但出台调控的城市数量较少。

政策逐渐趋缓是大趋势，政府通过全方位调控逐渐建立起房地产市场制度体系，大力发展住房租赁市场培育房地产长效机制。

严监管及高基数影响，销售增速持续下滑    2017年受严监管政策影响，一二线热点城市房价出现回调，部分二线城市及大部分三四线城市房价录得不错上涨。

在严监管环境下，主要城市商品房销售同比增速持续下滑，一方面是2016年楼市在去库存政策的推动下产生的高基数；

另一方面是严监管环境下市场观望情绪浓厚，特别是在房价涨幅持续收窄、一二线热点城市房价出现下跌的情况下，买房热情逐渐消退，观望渐起。

来源：Wind，钜派研究院

刚需支撑，房价无忧    2018年商品房销售整体将得到修复，一线城市跌幅将逐渐收窄。一方面是2017年楼市遇冷所形成的低基数；另一方面，政策趋缓楼市情绪逐渐得到修复，商品房作为刚需，市场需求前景广阔。

以一线城市为例，户籍人口是主要买房来源，新增户籍人口往往具有高学历、高收入等先决条件，大部分均具有买房需求和买房能力，不断增长的需求是支撑房价的关键因素。

来源：Wind，钜派研究院

一线城市投资放缓，存量博弈前景广阔      从主要城市的房地产开发投资数据来看，一线城市受严监管影响商品房量价齐跌，投资亦受到影响，特别是高层对于楼市资金的监管，投资必然趋缓；

但一线城市的刚需确实存在，持续下降的库存必然会影响到市场对于房价的预期，存量博弈下一线城市房价下跌空间有限。

三线城市在房价逆势上涨下，迎来一波投资利好，但三四线城市房价能否延续存在很大疑问，城市化进程确实会推动农村人口流向城市，但这部分居民的买房需求主要集中在郊区，大部分人以流动人口为主，买房能力明显不足，返乡养老是大部分人的选择。

来源：Wind，钜派研究院

从目前的市场表现来看，一二线城市房价逐渐修复，三四线城市行情仍在延续。

      2017年北京、上海受监管影响首当其冲，房价表现持续低迷，随着政策趋缓，两地房价逐渐得到修复；在需求支撑下两地房价将在2018年或将小幅上涨。

广州2017年有不错涨幅，基数相对较高，租房市场的发展将对房价形成一定冲击；深圳房价自2016年10月以来表现较为低迷，一方面是深圳平均房价在四个一线城市中是最高的，房价上涨的压力比较大。

另一方面深圳面积小，在深圳周边买房更划算，房价上涨会加速这一趋势。整体来看，广州、深圳的房价在2018年将窄幅震荡。

来源：Wind，钜派研究院

2017年二线城市房价表现并不算好，目前涨幅最高的是沈阳，同比上涨11.7%，较2016涨幅最高的合肥46.3%相去甚远，二线城市房价受一线城市持续下滑及严监管政策影响，整体涨幅大幅收窄。

二线城市作为区域核心城市，人口流入和经济发展足以支撑其房价，经过2017年的回调后，2018年二线城市房价仍将有所表现。对于一些涨幅较大的城市，建议短期观望，避免回调形成的风险。

表3：2017年二线城市涨跌幅前五

来源：Wind，钜派研究院

2017年在去库存需求仍在，以及在楼市严监管环境下资金流入，三线城市今年上演一波大行情，2017年仅无锡房价同比出现下跌，而无锡房价同比微跌主要与其在2016年房价同比暴涨35.5%有关。

短期来看，三线城市的行情仍将得到延续，在政策没有明显转向的情况下，前期进入的资金不会出现集中抽资离场的情况。

但三线城市受经济和人口外流因素的影响，持续上涨的动力有限，一旦出现主力资金离场的情况，将面临很大的下行风险。建议避免高涨幅地区，短期风险不大。