北京商品住宅成交均价一路走高，从2008年每平米1万元左右，上涨到目前的5万元左右。北京房价上涨是多方面因素共同形成的结果，外来人口大量涌入带来的巨量需求，改革开放巨大的经济建设成就推高了居民收入水平，通货膨胀以及房地产在经济建设中的特殊作用，导致房价水涨船高一路上行。

来源：Wind，钜派研究院

北京房价在去库存周期下整体有不错表现，2016年“930楼市新政”和2017年“317楼市新政”楼市监管趋严，严监管环境下北京房价增速一路下滑；5月北京二手住宅价格率先下跌，新建住宅6月转跌，目前北京新房和二手房延续下跌之势，10月新房下跌幅度略有扩大，二手房下跌幅度收窄。

来源：Wind，钜派研究院

北京商品房的存量持续增长，2017年略有下降，目前北京德商品房存量在2015年3季度的水平，在北京楼市严监管的环境下，北京商品房存量有望进一步下降。其中住宅地产存量下滑明显，10月商品住宅存量下降至2013年末的水平；商业地产受资金青睐今年有不错表现，其存量微跌。整体来看，北京商品房存量没有明显的下降，依旧处在高位。

2017年8月4日，北京就共有产权房相关问题征询社会意见，共有产权房呼之欲出；北京积极发展住房租赁市场，9月29日《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》在京发布，北京向“租购并举”迈进一大步，同时住房租赁监管平台和服务平台同步上线运行，11月17日出台利用集体土地建设租赁住房新规。共有产权房的推出和住房租赁市场的完善，分流商品房市场需求是必然，供给增加会推高实际市场库存量。

来源：Wind，钜派研究院

目前房地产的建设周期在3年左右，北京商品房的建设周期在2-3年左右，按照北京商品房2014-2016年的开工情况来看，住宅地产持续低迷；因此后续北京住宅商品房难有大的补充，住宅存量或将继续下降。

来源：Wind，钜派研究院

在严监管环境下，北京商品房销售销售市场表现惨淡，销量大幅下跌，1-10月北京商品房销售同比下跌51.4%；二手房销售更加惨淡，9月北京二手房市场成交8483套，连续第6个月跌破1万套，对家中介机构预测，北京今年的二手房销售或将在13万套的低位，较去年27万套的成交量腰斩，市场成交冷清，房价也将受影响。

年末楼市监管政策趋缓，市场情绪逐渐得到修复，成家量逐渐回暖。2018年北京商品房销售将继续修复，整体是一个稳中上升的趋势，销售企稳也将有利于房价修复。

来源：Wind，钜派研究院

在房价下行和销量低迷的情况下，北京房地产开发投资表现不佳，住宅投资增速在2月见顶后开始回落，6月后北京住宅投资增速转负，跌幅持续扩大。

目前北京的商品房库存处在低位，短期库存还会持续下降，按照正常的市场逻辑，在需求强劲持续增长的情况下，补库存需求旺盛，房地产开发投资应该加速；在政策趋稳下，商品房的交易逐渐得到修复，需求增速上行而供给增速下降将会导致供需失衡，加大开发投资将是必然选择。目前主要是受监管影响，北京大力支持共有产权房和租赁住房的建设，以此分流需求平抑供需。因此商品房开发投资增速放缓的趋势将延续，由于受地域限制，北京商品住宅开发投资增速将保持在低位。

来源：Wind，钜派研究院

在房地产发展过程中，需求是房价涨跌和销售情况的关键因素。人口外流必然造成需求流失，供大于需将导致有价无市，有供无需，人口成为房地产市场未来的决定性因素。北京总人口和户籍人口持续上升，户籍人口增速要快于总人口，鉴于北京户籍制度的苛刻，新增户籍人口往往具有高学历、高收入的背景，买房需求巨大且买房的负担力更强，因此户籍人口成为买房需求的重要增长动力。

整体来看，北京的户籍人口保持稳定的正增长，这也意味着北京的买房需求有一个稳定的增长来源。因此在需求稳增长、供给不足的大背景下，房价并没有大的下跌空间，房价短时间内涨幅过大面临回调属于市场的正常表现，调整过后北京的商品房市场有更稳定的上升空间。

来源：Wind，钜派研究院

目前北京的楼市和上海趋同，同为一线城市，外来人口流入和户籍人口的稳增长带来的稳定需求成为支撑两地房价上涨的重要支撑。对于北京未来房价走势，整体是平稳向上的，短期面临的回调并不会阻碍长期趋势，回调过后利空释放，一二线人口集中地区楼市配置价值凸显。

由于目前数据的统计以整个城市的平均为主，城市不同区域的房价上涨幅度不同，老城区房价相对稳定，新城区和估值洼地房价短期或上涨幅度较大，这将成为楼市配置的选择难点。建议配置交通相对便利或环境较好的地区，这些区域商品房的竞争优势明显，资产变现能力更强。商业地产也是一二线热点城市的配置重点，由于体量过大，建议关注相关私募基金。