毕良寰

观点：

整理了近期的房地产行业相关的新闻和报告，除了得出大家固有的结论：为了稳定房地产的

货币超发导致房价上涨，而也是为了国家的人民币贬值做缓冲（由于大家的钱都在房产里，抑制了资本出逃）。对于房地产的周期也是众说纷纭。

虽说国家为了稳定房价，可以非常简单：

发！货！币！

其实，周期问题在我看来并不是一个固有的商品周期…毕竟已经货币化了。

但如果非要说起，那可以考虑从人口的观点去试图分析一下，并且得出一些结论。

在此，参考资料中信建投的研报。

【观点】

人口结构方面：

1、置业人口（25-44岁人口）见顶对开工投资会产生压制；

2、新房市场增长的主要推动力来自于置业人口增长，但会随着货币因素强化，人口结构及经济基础好的市场拥有更好的韧性；

3、置业人口回落对应增量下降后，存量房市场迎来较大的拓展空间；

4、人口越“年轻”，购房加杠杆空间越大；

5、置业人口拐点不一定对应房价拐点，但我们统计大周期中大多数经济体抚养比和房价呈现强负相关，随着人口步入老龄化，房价终将告别高增长时代。（抛开货币因素）

人口红利方面：

根据联合国数据，中国25-44岁人口在2013年左右见顶，人口抚养比也在2011年步入上升通道，中国人口红利的拐点正在出现，我们对中国房地产大周期的判断：

1、开工、投资的高速成长期已过，开工规模和投资增速的历史峰值已经出现；

2、新房成交量接近行业天花板，存量房市场仍有较大发展空间；

3、房价：快速上涨阶段接近尾声，关注区域分化下的城市级差扩大。

总结来看，

中国人口在2013年已经见顶，人口红利的拐点正在出现。

换句话说，如果人和生产总值是有关联的，也就是说干活儿的人越多，钱越多（这是自然的），那么现在这个生产力不行了…，自然经济也会有不行的现象…

 注：人口红利"，是指一个国家的劳动年龄人口占总人口比重较大，抚养率比较低，为经济发展创造了有利的人口条件，整个国家的经济呈高储蓄、高投资和高增长的局面。“红利”在很多情况下和“债务”是相对应的。人口红利趋于消失，导致未来中国经济要过一个“减速关”。

市：

发绿的投资小狼光可以从新房市场（人口红利——新开工的投资减少）转移到存量市场。

价：

从人口的角度来看（除去货币因素），价格告别高增速时代。此外，不同区域，和不同城市之间的价格分化将会越来越大。 在未来5年内，我们依然可以预期每年置业人口规模保持在4亿左右，虽然中国地产周期长期来看处于顶部，但市场波动相较其他国家预计更为平缓。

具体：

现如今，根据2015年城市置业人口占比以及大数据年轻指数计算当前城市年轻人口结构情况，排名前十（按照顺序）的城市分别为深圳、东莞、温州、苏州、杭州、佛山、三亚、广州、郑州和厦门。

未来，根据各大城市当前生育率、0-14岁人口占比变化和10年至今小学生增加幅度来评判重点城市未来年轻人口潜力，排名前十的城市分比为：深圳、厦门、长沙、东莞、珠海、广州、合肥、南宁、苏州和郑州。

（似乎深圳的预期和我们所看到的有所不同，不过在此，仅仅是从人口方面来看。）