房地产行业研究，在对市场、政策、金融等方面深入分析之后，最终的落脚点是投资。在房地产投资中，投资者最关心的是买不买房、卖不卖房？买新房还是二手房？在城区买房还是在交通便利的城郊买房？是买房还是买房地产金融产品？买什么类型的房地产投资产品？

本文作为房地产行业白皮书的投资篇，主要从宏观层面分析投资方向。我们认为未来房地产投资重点关注一二线热点城市，主要考虑到“虹吸效应”对于人口、资源的影响，三四线城市面临很大的人口、资源流出压力。对于投资者关注的具体投资问题，我们将在后续的研究工作中陆续推出，欢迎广大投资者持续关注。

一二线热点城市主要是中国的三大城市圈和核心省会城市，例如环北京、沪杭周边、广深之间，这些地区经济、金融发达，人口密集，新增户籍人口多以高学历的知识分子和成功人士为主，需求强劲且购买力强，所以一二线热点城市的房地产市场在需求和购买力方面均有支撑，房价下跌的风险相对较小。

虽然一二线城市房价远高于三四线城市，这种差距主要源自社会资源的差距所形成的，两地的需求和购买力存在明显的差距，考虑到近期三四线城市房价的快速上涨，一二线热点城市房地产市场更具配置价值。

从政策方面来看，一二线城市的调控政策将逐渐趋缓：2017年楼市监管政策主要围绕一二线热点城市及周边地区，三四线城市去库存政策延续并未受到太多波及，严监管主要集中在一二线城市。随着楼市调控政策效果显现，政府调控目标将以维持前期调控成果为主，新的监管政策出台的频度将下降。

从近期主要城市出台的政策来看，并没有新的调控政策出现，主要延续已出台的相关政策。随着一二线热点城市对于调控政策的影响逐渐消化，房价和销量也将逐渐企稳回升。

从市场角度来看，一二线城市楼市具有永恒的吸引力：户籍制度下的教育福利和社会保障福利成为吸引优秀人才持续流入的最大动力，人口持续流入形成的增量需求为房价带来支撑，强大的购买力使这种需求变现相对简单。

一线城市房价在2015年股灾后及2016年的楼市环境宽松利好下，房价持续暴涨；2017年一线城市房价表现持续低迷，严监管下一二线热点城市房价下跌的城市数量确实较2016年大幅增加，但整体的同比跌幅并不大，说明市场对于房价下跌的预期有限，整体对一二线热点城市的未来房价表现有信心。

2016年、2017年三四线城市房价连续两年大涨，主要得益于去库存政策利好持续，政策面宽松以及外来资金流入助推房价上行。随着三四线城市房价被推高，楼市所面临的风险逐渐上升，这种风险即有市场面的，也有政策面的。

从政策角度来讲，三四线城市面临的监管风险逐渐上升：“房住不炒”是楼市发展的导向，政府着力建设房地产长效机制，抑制投机炒作。三四线城市房价持续上涨必将引起中央和地方政府的注意；

以无锡为例，无锡新建商品房价格在2016年同比上涨35.5%，领涨全国；2017年无锡市政府对于楼市监管持续加码，包括限价、限购、限售、限贷、发展住房租赁等多种举措，全方位调控楼市。2018年前期房价涨幅较大的三四线城市，后续所面临的监管压力逐渐上升，房价事关民生，稳定楼市事关经济的稳定和人民的生活，楼市调控势所必然。

从市场角度来看，房价处在高位，继续上涨压力明显：2016年和2017年三四线城市的房价持续上涨，部分城市房价平均涨幅超过20%，如果按照实际的房价表现来看，涨幅在20%以上的非常常见，当地民众对于房价上涨的感受更加明显。

去库存过程中当地民众的购房需求已经得到消化，2017年三四线城市房价上涨主要是受投资资金流入的影响。高房价下当地民众的买房意愿迅速下降，一旦一二线城市房地产市场企稳，资金撤离是三四线城市楼市所必然面临的问题。

政府建立房地产长效机制需要一定的过度期，按照目前中央“分类调控、精准施策”的调控思路来看，三四线城市或将根据自身实际情况选择实施相关的政策。

目前三四线城市所面临的政策压力并不大，地方经济和财政是绕不开的话题，政府也抑制房价过快上涨的同时也要考虑对经济的影响，整体来看三四线城市的房价在2018年仍有一定的上升空间。

2017年楼市调控主要集中在一二线城市及周边，还有一些在2016年房价涨幅较高的地区，从商品房价格和销量表现来看，调控成效明显。2018年一二线热点城市的调控将延续，但随着政策趋缓，前期的调控压力逐渐得到释放和消化，预计房价将震荡上行。

随着三四线城市商品房库存下降至低位，去库存的需求不再那么紧迫，一些三四线城市将退出去库存的行列。房地产长效机制建设的提出，稳定三四线城市房价，引导楼市合理健康发展将是地方政府面临的问题。

因此政策向三四线城市蔓延的趋势将更加明显，监管环境转向将会影响到市场情绪和资金流向，三四线城市面临的监管风险逐渐上升。

2017年12月全国首套房贷款利率为5.38%，相当于基准利率的1.09倍，环比上涨0.37%，连续12个月上涨；同比上涨20.90%，涨幅持续扩大。今年在金融去杠杆严的背景下，银行的资金略显紧张，基准利率上浮、提高首付比例成为常态，楼市严监管使房企融资和买房贷款受到诸多限制，融资受限导致楼市资金面相对紧张。

房贷利率上升，贷款买房将要支付更高的成本：首套房贷利率已经处在高位，但受外围市场的影响，市场对于央行加息的预期进一步上升；金融去杠杆继续以及政府对于房地产融资收紧，将使楼市资金仍显紧张，2018年房贷利率上调的可能性依然存在，但整体的上浮空间有限。

来源：Wind，钜派研究院

居民部门的高杠杆是市场所面临的一大风险来源，中长期贷款资金大部分是流向房地产市场。随着金融去杠杆的深化，居民部门的高杠杆将会受到关注，居民部门去杠杆的需求也将逐渐显现。截至2017年12月，金融机构中长期贷款余额达到74.1万亿元，同比上涨18.82%，各项贷款余额同比增速整体保持两位数的增长。

居民部门去杠杆的风险主要体现在：房贷收紧——利率上行——居民购买需求收缩——商品房量价齐跌，目前房价坚挺的一个重要支撑因素是有增量资金持续流入楼市，居民对于房价下跌的预期不大。居民部门的去杠杆将导致资金的压力上升，买房需求将被抑制，如果政策持续的时间较长，将对房地产市场产生不利冲击。

来源：Wind，钜派研究院

十九大报告为房地产发展定调，中央政治局会议提出建立“房地产长效机制”，被认为是中央给明年的经济工作定基调，意味着2018年的楼市工作将围绕建立“房地产长效机制”展开。

“房地产长效机制”对于房地产市场的影响，主要体现在：一是政府房地产政策的转变，分类调控、精准施策，政府将大力支持住房租赁市场的发展，在政策、金融等方面给与更多支持；二是加大土地供应，提高土地利用效率，商品房的供应也将进一步加大；

三是房地产税的推出，房地产税将主要面向富人群体，通过对富人拥有的众多房产收税，迫使一部分富人将其房产将收益不及预期的房产选择性抛售，意味着商品房的供给将上升，对房价或将造成冲击。

2018年建议关注热点城市及周边，包括北京至雄安、沪杭周边、广深之间，还有一些热点城市，例如南京、武汉、重庆、成都、郑州、合肥等，这些地区在经济、人口方面有足够支撑，需求和购买力相对较强。

2017年大部分一二线热点城市都经历了房价调整，2018年随着监管蔓延，三四线城市楼市风险上升，一二线热点城市的配置价值逐渐提升。

11月以来一二线热点城市的商品房成交量逐渐企稳回升，中金公司的统计数据显示，11月一二线城市的商品房销售面积同比上涨7%，为年内首次取得正增长。中金公司对于2018年一二线城市的商品房销售给予较高增速预期。

一二线城市被压抑的需求将在2018年逐渐释放，一二线城市的楼市将逐渐修复，商品房量价企稳回升。

一二热点城市在2018年相对看好，其周边的三四线城市也将受益。中国沿海地区经济发达，旅游人口和过冬需求所带来的增量需求十分可观，需求和购买力支撑下房价相对稳定。对于前期房价涨幅较大的区域，建议规避。

图3：都市圈具有很好的配置价值

来源：公开资料，钜派研究院

楼市调控政策将在2018年进入平稳期，一二线城市楼市的配置价值逐渐显现；三四线城市短期仍有所表现，长期来看面临监管风险和房价下行压力。目前中国的城市化进程仍在继续，增量人口主要流向一二线城市，带来的需求相当可观；

这种情况可以理解为“虹吸效应”，资源将更多的向区域性中心城市或者全国性的中心城市聚集，造成一二线城市人口和资源的集中，而大部分三四线城市因资源和人口流出导致房价上涨没有支撑。建议更多的关注一二线城市的住宅地产市场。

办公楼、商业地产市场近年发展迅速，产业资本对于优质的商业地产较为青睐；2016年以来的楼市调控使住宅地产市场表现相对弱势，商业地产在资本的追逐下表现亮眼。

商业地产的优势在于收益相对稳定，所面临的问题是竞争加剧及租金增长的可持续性。目前优质的商业地产主要存在于一二线热点城市。

2016年楼市监管以来，房企融资逐渐收紧，近期开展的资管新规对通道业务的梳理，使房企融资渠道进一步收窄。目前国家较为提倡债转股，在其他融资渠道受限的情况下，房地产股权融资将是大势所趋。

目前中国的房地产市场仍处于上升空间，龙头房企有较强的支付能力，建议关注优质房企的股权融资所带来的投资机会。

房地产投资将逐渐去散户化，地产周期的拉长将不利于个体投资，未来房地产投资将以机构占主导。选择好的投资机构及相关地产投资基金，将有机会参与知名房企的投资项目，收益更高而所面临的风险相对较低。

住宅地产、商业地产、新观念新运营项目等受政策和市场情绪影响涨跌不一，投资单一项目所面临的风险大；在选择信誉好、现金流稳定的房企的同时，建议分散投资，选择适合自身风险承受能力的房地产投资产品。

房地产行业长期看人口，中期看供需，短期看政策；虹吸效应导致人口和资源始终向一二线城市聚集，房价在需求和购买力的支撑下表现坚挺，增量需求推动下长期看好一二线热点城市。

对于未来城市房价的走势，我们始终看好一二线热点城市，而对于三四线城市，相对看好热点城市周边及南方沿海地区，投资买房可更多的关注这些区域。如果是土豪，任何地方的豪宅任选，买不买看心情。

随着房地产长效机制目标的确立，商品房回归居住属性的方向明确，未来商品房直接交易或将面临更高的成本，购买相关房地产金融投资产品或将成为更优选择，专业的管理团队能够对市场的变化和风险做出及时反应，参与房地产投资的门槛也大大降低。建议投资者根据自身风险承受能力选择合适的投资产品组合。